En España, los derechos del inquilino los fija la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda: el contrato dura hasta 5 años si el propietario es un particular (7 si es empresa), puedes marcharte a los 6 meses avisando con un mes de antelación, y el propietario paga las reparaciones necesarias sin poder subirte la renta por ello.
Índice
- Duración del contrato y cómo marcharte antes de tiempo
- Reparaciones: qué le toca pagar al propietario y qué a ti
- Fianza, recibos y otros derechos económicos
- Derecho de tanteo y retracto si el propietario vende
- Qué hacer si el casero quiere echarte o no respeta tus derechos
- Preguntas frecuentes
Duración del contrato y cómo marcharte antes de tiempo
Un contrato de alquiler de vivienda habitual se prorroga obligatoriamente, año a año, hasta un máximo de 5 años si el propietario es un particular, o 7 si es una empresa — el inquilino decide si renueva cada año, no el propietario. Tú, como inquilino, puedes marcharte antes de que termine ese plazo con solo seis meses de contrato cumplidos y avisando con 30 días de antelación, sin penalización salvo que el contrato pacte una específica dentro de los límites legales.
El contrato protege más al inquilino de lo que la mayoría cree. El problema casi nunca es la letra pequeña — es no saber que esa letra existe.
Pasado ese plazo máximo de prórroga obligatoria, el contrato puede entrar en una prórroga tácita adicional si ninguna de las partes avisa de que quiere terminarlo, con condiciones algo distintas a las de la prórroga obligatoria inicial — vale la pena revisar qué dice el tuyo concretamente sobre este punto, porque no todos los contratos lo redactan igual.
Todo esto aplica al alquiler de vivienda habitual. Si tu contrato es de temporada —por trabajo, estudios o vacaciones—, las reglas de duración y prórroga son distintas. Aquí explicamos las diferencias entre ambos tipos de contrato.
Reparaciones: qué le toca pagar al propietario y qué a ti
Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad —una caldera que deja de funcionar, una fuga, una instalación eléctrica que falla— son responsabilidad del propietario, y no puede subirte la renta por hacerlas. Lo que sí te corresponde a ti es el mantenimiento del desgaste normal del día a día: cambiar una bombilla, desatascar algo que atascaste tú.
La ley no fija un plazo único en días para que el propietario repare una avería, pero si la avería afecta a la habitabilidad de la vivienda, el criterio general es que debe atenderla en un plazo razonable — y si no lo hace, tienes margen legal para actuar, desde requerirlo por escrito hasta, en casos extremos, hacerlo tú y descontarlo de la renta con el respaldo adecuado.
Un consejo práctico que no aparece en ningún texto legal: comunica cualquier avería por escrito desde el primer momento, aunque también llames por teléfono. Un mensaje o un correo con fecha es la diferencia entre “lo dije y no hicieron nada” y “no tengo cómo demostrar que lo dije” si la cosa se alarga (la memoria del propietario tiende a fallar justo en la fecha exacta de esa llamada).
Fianza, recibos y otros derechos económicos
Al final del contrato tienes derecho a que te devuelvan la fianza si no hay desperfectos más allá del desgaste normal ni deudas pendientes — lo explicamos con detalle, incluyendo qué hacer si el propietario se resiste a devolverla, en nuestra guía sobre la fianza del alquiler. También tienes derecho a exigir un recibo o comprobante de cada pago que hagas, incluso en efectivo — un derecho pequeño en apariencia que se vuelve importante el día que necesitas demostrar que pagaste.
La renta tampoco puede subir cuando y cuanto le apetezca al propietario: la actualización anual sigue reglas concretas, no una decisión libre. Aquí explicamos cómo se calcula y cuánto puede subir en 2026.
Derecho de tanteo y retracto si el propietario vende
Si el propietario decide vender la vivienda durante el contrato, tienes derecho de adquisición preferente: puedes comprarla tú antes que un tercero, en las mismas condiciones que se le ofrecen a otro comprador. Este derecho se puede renunciar, pero solo si esa renuncia consta expresamente por escrito en el contrato — si el tuyo no dice nada al respecto, el derecho sigue vigente.
En la práctica, este derecho se ejerce poco —la mayoría de los inquilinos no está en posición de comprar la vivienda en la que vive—, pero es relevante en otro sentido: si el propietario vende sin respetarlo o sin notificarte en forma, tienes margen legal para reclamar, incluso si ya no te interesa quedarte con la vivienda.
Qué hacer si el casero quiere echarte o no respeta tus derechos
Fuera de causas legales concretas —recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar directo, con el aviso que marca la ley, o un impago por tu parte—, el propietario no puede echarte antes de que termine el plazo del contrato. Si lo intenta de todas formas, o deja de responder a una reparación que sí le corresponde, tienes margen legal para exigirlo, y en algunos casos derecho a indemnización.
Conocer tus derechos te ayuda a detectar cuándo el casero se pasa de la raya, pero estos derechos empiezan a aplicar una vez firmado el contrato — no antes. Si tienes un problema activo con tu casero actual, un desahucio en marcha o una reparación desatendida durante meses, lo que necesitas es un abogado, no una llamada a agencias inmobiliarias.
Donde sí ayudamos es en la parte de antes de firmar: Marta llama a las agencias para conseguirte la visita más rápido, para que llegues a la fase donde estos derechos empiezan a protegerte.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los derechos de un inquilino de una casa?
Entre otros: prórroga del contrato hasta 5 o 7 años, poder marcharte a los 6 meses avisando con 30 días, inviolabilidad del domicilio, reparaciones a cargo del propietario, devolución de la fianza, y derecho de tanteo y retracto si el propietario vende.
¿Qué arreglos corresponden al inquilino y cuáles al propietario?
Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable —una caldera rota, una fuga, una instalación que falla— corresponden al propietario, sin que pueda subir la renta por hacerlas. El mantenimiento del día a día por uso normal corresponde al inquilino.
¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar la casa?
Depende del motivo. Si el contrato termina por vencimiento del plazo pactado o de la prórroga legal, el aviso suele darse con meses de antelación. Si es un desahucio judicial, los plazos los fija el procedimiento, con pasos de intermediación obligatoria si hay situación de vulnerabilidad.
¿Cuáles son las tres cláusulas que no deben faltar en un contrato de arrendamiento?
Duración y prórroga, importe de la renta y forma de actualización, y cuantía de la fianza. Sin esas tres claras por escrito, cualquier desacuerdo posterior es mucho más difícil de resolver.
¿Puede el propietario echarme antes de que acabe el contrato?
No, salvo causas legales concretas —como recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar directo, avisando con la antelación que marca la ley— o impago por tu parte. Fuera de esos casos, el contrato te protege hasta que termine el plazo pactado.
¿Tengo derecho a recuperar la fianza al final del contrato?
Sí, si no hay desperfectos más allá del desgaste normal ni deudas pendientes. Te lo explicamos con más detalle, incluyendo plazos y qué hacer si el propietario no la devuelve, en nuestra guía sobre la fianza del alquiler.